Kênh huy động vốn nào cho doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ?

Chủ trương siết tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khiến thị trường bất động sản phải đối mặt với không ít khó khăn; đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ khó tiếp cận vốn vay.

Ông Trần Đình Cường – Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM cho biết NHNN chủ trương giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40% trong năm nay và giảm dần ở các năm tiếp theo. Tuy nhiên theo ông Cường, việc hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ không làm mất đi nguồn vốn của doanh nghiệp. Hiện nay việc cho vay đối với từng lĩnh vực nói chung hay bất động sản nói riêng tùy thuộc vào sự điều chỉnh của mỗi ngân hàng; tùy theo khả năng của từng ngân hàng có thể lựa chọn các dự án, khách hàng cho vay phù hợp. Chỉ tiêu vốn ngắn hạn áp dụng cho tất cả ngành nghề, không riêng bất động sản. Ngành bất động sản chỉ chiếm 10-12% trong tổng số tiền cho vay trung dài hạn, còn lại là các lĩnh vực đầu tư máy móc, thiết bị, sản xuất. Hơn nữa, thống kê của NHNN cho thấy hầu hết các ngân hàng chỉ sử dụng chỉ tiêu rủi ro ở khoảng 35-36% và chưa đụng trần đến 40%. Vì thế các ngân hàng sẽ không vì quy định này mà hạn chế cho vay lĩnh vực bất động sản nên doanh nghiệp hoàn toàn có thể yên tâm

Lý thuyết là vậy song trên thực tế các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn sẽ rất khó tiếp cận nguồn vốn vay đang bị hạn chế này. Theo một chuyên gia trong ngành ngân hàng, Việt Nam đang thiếu những ngân hàng thương mại có đủ nguồn lực để cho vay diện rộng; trong khi đó nhà nước lại chưa có quy định cho phép các chủ đầu tư thế chấp vay tại các ngân hàng nước ngoài để có vốn đầu tư bất động sản. Nếu nguồn vốn hạn chế, ngân hàng sẽ phải ưu tiên các doanh nghiệp lớn; điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn này.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, chủ trương siết tín dụng vào bất động sản của NHNN buộc doanh nghiệp phải năng động, linh hoạt hơn trong việc huy động vốn, đặc biệt khi muốn triển khai các dự án quy mô lớn. Cụ thể các doanh nghiệp bất động sản sẽ quay ra huy động vốn thông qua các kênh: chứng khoán, trái phiếu, quỹ đầu tư bất động sản, nguồn tiền từ người mua nhà…Tuy nhiên các kênh huy động vốn này nhìn chung đều rất khó tiếp cận.

Phân tích sâu hơn có thể thấy huy động vốn qua thị trường chứng khoán là hướng đi hợp lý nhưng chưa thật sự hiệu quả bởi hiện nay cả nước mới chỉ có khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn có khả năng huy động vốn tốt để sử dụng trực tiếp vào phát triển dự án; phần còn lại là các doanh nghiệp nhỏ vẫn đang loay hoay, chưa tìm được giải pháp hữu hiệu để tiếp cận nguồn vốn này.

Đối với kênh phát hành trái phiếu, có thể thấy hiện trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đang có sức hút lớn đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ vì lãi suất cao hơn gửi ngân hàng (khoảng 9%), hơn nữa rủi ro lại thấp và tính thanh khoản tốt. Tuy nhiên hiện nay lãi suất tiết kiệm ngân hàng lại đang có dấu hiệu tăng lên xấp xỉ lãi suất trái phiếu nên các nhà đầu tư lại có xu hướng chuyển sang gửi tiết kiệm.

Cùng với trái phiếu thì quỹ đầu tư bất động sản cũng được xem là giải pháp “chia lửa” cho nguồn vốn ngân hàng. Tuy nhiên đến nay tại Việt Nam lại không có nhiều quỹ, hiệu quả hoạt động cũng rất hạn chế. Hiện cả nước mới chỉ có một quỹ đầu tư bất động sản quy mô 50 tỷ đồng được cấp phép thành lập song trên thực tế quỹ này hiện vẫn chưa hoạt động. Bên cạnh khung pháp lý, nguyên nhân khiến quỹ đầu tư bất động sản chưa thể mở rộng còn do thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm sút theo xu hướng của nền kinh tế.

Trái với sự bất ổn định của chứng khoán, trái phiếu, quỹ đầu tư thì vốn ngắn hạn huy động từ khách hàng lại được xem là nguồn vốn tiềm năng cho doanh nghiệp bất động sản; cần có cơ chế để huy động được nhiều hơn trong tương lai.