Cao ốc và nỗi oan Thị Kính

“Cơn lốc” nhà cao tầng nhanh chóng len lỏi và hiện diện trong lòng các đô thị Việt như một sự tất yếu của quá trình đô thị hóa và phát triển hội nhập với toàn cầu. Nhờ có cao ốc, hàng triệu người dân ở các đô thị lớn Việt Nam cũng chạm đến gần hơn với giấc mơ có một tổ ấm của riêng mình. Thế nhưng, bên cạnh những ưu điểm, cao ốc đang bị nhìn nhận như nguyên nhân gây ra mọi vấn đề rắc rối. Không khó để nhìn thấy những “tội danh” hàng ngày được nhắc đến như: Cao ốc phá vỡ quy hoạch Đà Nẵng, cao ốc bóp nghẹt giao thông TP.HCM hay Hà Nội “oằn mình” gánh cao ốc… Và để giải quyết mọi vấn đề từ tắc nghẽn, kẹt xe, úng ngập, gia tăng mật độ dân số… người ta nghĩ đến phương án cấm xây cao ốc.

Cao ốc có thực sự là hiểm dọa đe dọa đô thị đến vậy? Nỗi oan ấy mang tên Thị Kính hay Thị Màu? Cà phê tuần này xin được giới thiệu các vị khách mời: Chuyên gia kinh tế Huỳnh Thế Du, giảng viên Đại học Fulright; ông Nguyễn Đỗ Dũng, nhà quy hoạch từ CPG Consultants (Singapore); ông Nguyễn Thế Cường, nguyên Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Atlatich.

Thiết kế: Phi Long

PV: Nhà cao ốc đang bị nhìn nhận như hiểm họa đe dọa đô thị, đặc biệt là với khu vực lõi của Hà Nội và TP.HCM dẫn đến sức ép về mặt dân số cùng các hệ lụy kéo theo. Và vì thế, người ta cho rằng, để giải quyết vấn đề này nên cấm xây nhà cao tầng trong nội đô. Thưa ông Nguyễn Đỗ Dũng, ông nghĩ sao về điều này?

Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Trong nhiều trường hợp, cao ốc đồng nghĩa với mật độ nhưng thực tế số tầng cao ốc và mật độ dân số là hai câu chuyện khác nhau. Chính việc xây nhà thấp tầng hiện hữu, nhà phố san sát, không có không gian mở, không có đường đi lối lại tạo ra mật độ không hề thấp. Nếu chuyển dân số đó lên tầng cao và diện tích còn lại làm trường học, công viên, các tiện ích xanh hay làm đường… thì là việc hoàn toàn tốt chứ tại sao lại phản đối hay cấm.

Tôi cho rằng câu chuyện chúng ta phải bàn ở đây không phải là câu chuyện xây nhà cao hay nhà thấp mà là câu chuyện chúng ta cho phép gia tăng mật độ hay không và nếu tăng thì tới mức nào để không vượt quá năng lực vận hành của hệ thống hạ tầng. Còn với mật độ đó, người ta xây dưới hình thức gì thì hãy để thị trường quyết định.

Thử tưởng tượng xem, một lô đất hay khu phố có diện tích 1ha, nếu chúng ta xây nhà mặt phố. Nhà ống, trung bình một căn rộng rãi nhất có diện tích khoảng 80m2, như vậy nếu xây dày đặc như hiện trạng đô thị hiện nay, lên tới 80% diện tích của 1ha, sẽ có khoảng 100 căn, tổng diện tích là 8000m2. Giả sử mỗi hộ gia đình có 4 người, mật độ trung bình sẽ là 400 người/ha.

Nếu xây chung cư với mảnh 1ha cho cùng một số lượng nhà ở đó thì tình trạng đô thị sẽ như thế nào? Thay vì 80m2 cho một ngôi nhà, mỗi gia đình sẽ sở hữu căn hộ rộng rãi khoảng 200m2. Nếu chung cư cao 25 tầng, mỗi tầng 4 căn hộ để chứa đủ 100 căn thì chúng ta sẽ chỉ cần một tòa tháp có diện tích mỗi sàn chừng 1150 m2 bao gồm hành lang, thang bộ và thang máy, tức là chiếm hơn 10% một chút của lô đất 1ha. Diện tích còn lại là gần 9000m2, chúng ta sẽ dành cho thiết kế vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe và các tiện ích khác, thậm chí có thể dùng để mở rộng đường. Rõ ràng qua đây thấy được, xây nhà ống hay nhà cao tầng sẽ mang lại không gian sống tốt hơn và giải quyết vấn các vấn đề đô thị hiện nay.

Thiết kế: Tuệ Minh

Tất nhiên để giải bài toán đô thị chúng ta cần tính đến một mô hình đầu tư bền vững để các doanh nghiệp có thể tham gia đầu tư thay vì dựa vào nguồn vốn của nhà nước. Trong một dự án cải tạo chung cư cũ thấp tầng (chỉ 5 tầng) cộng với khu nhà đất hiện hữu mà bản thân tôi trực tiếp nghiên cứu tại Hà Nội, chúng tôi thấy rằng có thể có một mô hình đầu tư đủ hấp dẫn cho nhà đầu tư tư nhân mà dân số chỉ cần tăng thêm không đáng kể, khoảng 10%, để cho phép tạo ra nguồn thu đủ để bù đắp cho chi phí cải tạo đô thị và tái định cư tại chỗ.

PV: Như vậy rõ ràng, cần phải phân biệt rạch ròi giữa số tầng của cao ốc và mật độ dân số. Điều gì khiến nhiều người “hiểu lầm” để rồi đánh đồng các chung cư cao tầng với nguy cơ tạo sức ép về dân số, thưa ông Nguyễn Đỗ Dũng và ông Huỳnh Thế Du.

Ông Huỳnh Thế Du: Nhìn một cách thông thường sẽ có cảm giác đúng khi nhà cao tầng làm tăng nhu cầu giao thông. Song thực tế, nhà ống dày đặc mới chính là một trong những nguyên nhân chính của trục trặc ở các đô thị lớn tại Việt Nam, trong khi những tòa nhà chung cư theo hướng nén (mật độ cao) kết hợp với giao thông công cộng mới là giải pháp.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Nếu nói về câu chuyện mật độ, chúng ta phải xem lại năng lực giao thông. Có thể các chuyên gia lo ngại vấn đề hạ tầng đã xuống cấp và đường xá kẹt thì không thể tăng mật độ. Tôi đồng ý với câu chuyện này. Thế nhưng với mật độ tương đương, chúng ta chuyển thành chung cư rõ ràng sẽ có rất nhiều không gian trống làm đường đi, làm công trình tiện ích để giảm kẹt xe.

Bản thân việc xây nhà cao tầng không có gì sai và không có gì xấu cả. Cái sai và xấu ở đây là việc chúng ta xen kẹt nhà cao ốc vào các khu hiện hữu và làm gia tăng mật độ dân số, chúng ta phải bàn là có nên hay không. Tức là câu chuyện có gia tăng mật độ hay không, và điều đó còn phụ thuộc vào từng vị trí cụ thể của thành phố.

Thiết kế: Tuệ Minh.

Ví dụ như các vị trí xung quanh nhà ga, tàu điện đều có thể gia tăng mật độ, vì người dân sẽ có xu hướng sử dụng phương tiện công cộng nhiều. Nhưng với những vị trí không xây nhà ga, không xây phương tiện công cộng ra các tuyến đường lớn, thì tôi hoàn toàn đồng ý với phương án không cho phép gia tăng mật độ.

Tuy nhiên thực tế Việt Nam tồn tại những câu chuyện khó hiểu. Ví dụ có dự án nằm xa nhà ga và các trạm phương tiên công cộng, xa đường lớn thì quy mô rất lớn và xây bất chất quy hoạch đã có, trong khi có những dự án ngay sát nhà ga lại chẳng tận dụng để kết nối mà cũng chẳng cho tăng mật độ dân số lên. Đó là một sự vô lý đang làm cản bước quá trình phát triển đô thị bền vững của chúng ta.

Còn về nguyên tắc, trên thế giới không có nước nào cấm xây nhà cao tầng cả trừ khi vì lý do bảo tồn cảnh quan và công trình lịch sử như khu trung tâm Paris chẳng hạn. Về mặt quản lý, nhà nước thường kiểm soát mật độ dân số chứ không kiểm soát hình thức xây dựng. Người ta chỉ kiểm soát là bao nhiêu căn hộ, đơn vị nhà ở/ha, hoặc là diện tích sàn bao nhiêu/ha.

PV: Thưa ông Huỳnh Thế Du, như vừa trao đổi ở trên, ông cho rằng, nhà cao tầng theo hướng nén (mật độ cao) kết hợp với giao thông công cộng mới là giải pháp. Theo ông, định hướng giao thông công cộng cần được thực hiện như thế nào để giải oan cho cao ốc?

Thiết kế: Tuệ Minh

Ông Huỳnh Thế Du: Tôi cho rằng nếu cấm xây thêm nhà cao tầng ở khu trung tâm là không hợp lý vì nó cùng với xu hướng chuyển từ xe máy sang xe ô tô hiện tại sẽ làm trầm trọng thêm vấn đề. Cấu trúc đô thị nhà ống hiện nay chỉ phù hợp với giao thông cá nhân, nhất là xe máy. Muốn giải quyết vấn đề, cần phải “vun người” lại bằng nhà cao tầng gắn với việc xây dựng bằng được hệ thống giao thông công cộng công suất lớn.

Cấu trúc đô thị hiện tại tạo ra mật độ đi lại quá lớn cho giao thông cá nhân, nhưng chưa đủ cho giao thông công cộng. Điều này làm cho việc triển khai các kế hoạch phát triển giao thông công cộng trở nên khó khăn hơn vì những tuyến sắp hoàn thành sẽ ít người đi. Khi đó áp lực không tiếp tục xây hoặc đẩy nhanh các tuyến tiếp theo là rất lớn. Nếu tình trạng này xảy ra, có lẽ Hà Nội và TP.HCM sắp hội ngộ với Jakarta và Manila ở điểm chung là những “bãi đậu xe khổng lồ”.

“Vun người” cùng với quá trình xây dựng các tuyến giao thông công cộng và tính toán hạn chế giao thông cá nhân trên những tuyến đang và sẽ triển khai là những việc cần làm đồng thời. Có nghĩa là nhiều người ví dụ như ở trạm Suối Tiên, sáng đi vào khu trung tâm làm việc, chiều ra khu Metro quận 2 mua sắm rồi lên tàu về lại Suối Tiên. Như vậy sẽ rất ít phụ thuộc vào giao thông cá nhân.

Nhìn thực tế, cấu trúc đô thị hiện tại không đủ không gian đường cho người đi bộ (đa phần là trong hẻm nhỏ đi lại rất bất tiện) và đô thị trải rộng như bức hình ban đầu rất khó thiết kế hệ thống giao thông công cộng bao phủ và đi lại thuận tiện.

Thiết kế:Tuệ Minh

PV: Trên góc độ doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Tuấn Cường, liệu còn tồn tại vướng mắc nào khiến cho những tòa chung cư bị “vu oan” thành “thủ phạm” gây hiểm họa cho bộ mặt đô thị?

Ông Nguyễn Tuấn Cường: Bản chất của vấn đề xảy ra ùn tắc giao thông, mật độ dân số quá tải không nằm ở sự xuất hiện của một số chung cư cao tầng.

Chủ trương và sự điều tiết của Nhà nước sẽ định hướng và hình thành bộ mặt đô thị nội đô. Sự quá tải xảy ra ở trung tâm sẽ xuất phát từ 2 nguyên nhân chính, một là quản lý bị “tắc”, thứ hai là chưa có sự đồng bộ hóa trong quy hoạch.

Thiết kế: Tuệ Minh

Ngay cả công trình 8B Lê Trực cũng rơi vào tình trạng xây dựng, cơi nới vượt giấy phép quy định theo các quy hoạch về đô thị. Chủ trương đưa ra là đúng nhưng quản lý lại bị “nghẽn” khi việc kiểm tra và giám sát không chặt chẽ dẫn tới các sai phạm. Theo tôi, đến quản lý giám sát mà bị tắc thì hỏi sao bài toán giải quyết sức ép về mật độ dân số, ùn tắc giao thông lại không bị tắc.

Nếu quy hoạch hợp lý, đồng bộ thì chắc chắn sức ép về dân số quá tải sẽ được giảm thiểu. Nhìn lại tổng thể quy hoạch ở Thủ đô, một thực tế hiện nay có thể thấy, phía trong trung tâm hiếm khi xảy ra tình trạng tắc đường, có hay chăng là rơi vào giờ cao điểm. Nhưng khi quy hoạch dồn dân bằng việc xây các đô thị vệ tinh xung quanh trung tâm thì bắt đầu xảy ra tình trạng ùn tắc nặng ở các đường vành đai, cửa ngõ vào. Quy hoạch của Thủ đô hiện tại như một hình tròn, tất cả đều hướng về trung tâm. Quy hoạch dáng thắt cổ chai khiến cho ở các nút điểm vào Thủ đô bị tê liệt hoàn toàn. Trong khi đó, các đô thị ở nước ngoài xây theo mô hình bàn cờ, các hướng đều mở. Luồng di chuyển từ trung tâm ra ngoại thành. Ở Việt Nam lại ngược lại.

PV: Thưa ông Nguyễn Đỗ Dũng, Singapore nằm trong top 10 quốc gia có nhiều tòa nhà chọc trời nhất trên thế giới, họ ứng xử thế nào với sức nén dân số này và bài học kinh nghiệm nào dành cho Việt Nam?

Thiết kế: Tuệ Min

 Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Thực ra Singapore khá đặc biệt vì diện tích đất rất hạn hẹp và gần như đã hết đất rồi. Đối với Singapore, đất đai là tài nguyên quý giá nhất nên họ rất tiết kiệm trong việc sử dụng đất. Với họ, gia tăng mật độ là việc không có lựa chọn. Thế nhưng việc này được thực hiện một cách có tổ chức, 80% người dân sống trong các căn hộ nhà ở xã hội do chính phủ xây dựng, và tất cả các khu dân cư đấy đều nằm trên tuyến tàu điện.

Trở lại câu chuyện nhà cao tầng, nhà cao tầng không có nghĩa là mật độ cao, thực ra mật độ của Singapore chỉ tương đương hoặc thấp hơn Hà Nội. Mặc dù nó nhiều nhưng họ dành rất nhiều đất cho công viên và cây xanh.

Tôi ví dụ cụ thể, diện tích của Singapore là 71 ngàn ha mà dân số khoảng 5 triệu rưỡi, như vậy mật độ dân số gộp là 77 người/ha, còn mật độ thuần trong khu dân cư là khoảng 400 người/ha (đất ở chiếm 20% tổng diện tích đảo quốc).

Phần đô thị ở Hà Nội có diện tích là 23,3 ngàn ha và dân số đô thị theo thống kê là 3, 4 triệu người như vậy mật độ gộp là 147 người/ha, cao gấp đôi Singapore. Mặc dù so sánh như vậy có phần khập khiễng vì khó mà xác định được phần diện tích để so với Singapore của Hà Nội phải là diện tích toàn tỉnh lên tới 3330m2 hay chỉ là phần nằm trong các quận. Song sự so sánh này cũng giúp chúng ta thấy rằng mật độ của Hà Nội không hề thấp mặc dù xây nhà thấp tầng và mật độ của Singapore không nhất thiết cao mặc dù nhiều tòa nhà chọc trời.

Chuyện xây hình thức công trình gì không hoàn toàn quyết định về mặt mật độ khu đô thi. Bắc Kinh là ví dụ điển hình cho việc xây nhà cao tầng là chủ yếu nhưng mật độ cực kỳ thưa. Vì họ có những quy định cụ thể như phải đảm bảo các công trình nhận được nắng chiếu vào trong số giờ nhất định vào mùa đông nên khoảng cách các tòa nhà rất xa nhau dẫn đến mật độ thưa, dù toàn nhà cao tầng cả.

Nên tầng cao không phản ánh bức tranh về mật độ dân số, cần phải tách bạch hai câu chuyện ra, thứ nhất là phải bàn câu chuyện mật độ dân cư và thứ hai là câu chuyện hình thức công trình. Nó không nhất thiết liên quan chặt chẽ đến nhau đâu. Và vì thế, quản lý nhà nước phải quản lý bằng vấn đề chuyên môn chứ không quản lý bằng cảm tính.

– Xin trân trọng cảm ơn các chuyên gia!

Theo Mai Hương – Mai Linh

Reatimes